По балкону! Всегда ли законны пристройки в многоэтажных жилых домах?

* Сначала – о том, что будет…

Россиян с 1 марта этого года ожидает очередное новшество, на что так горазды власти. Вступит в силу приказ Минстроя «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». 

В частности, изменятся правила эксплуатации и содержания балконов в многоквартирных домах. К общему имуществу будет относиться не сам балкон, а только несущая конструкция самого балкона (балконная плита).

Как пояснила адвокат Елена Кудерко, ремонт козырька балкона, ограждения, парапета будет оплачивать собственник квартиры за свой счёт. При этом должна быть соблюдена общая стилистика внешнего вида многоквартирного дома. Специалист также отметила, что нельзя захламлять балкон.

«Пожарные нормативы запрещают хранить на балконе горюче-смазочные, взрывоопасные, иные легковоспламеняющиеся вещества, как потенциальные источники самовозгорания. Также запрещается хранить на балконах тяжеловесную мебель, бытовую технику, устанавливать без крепления к стене фасада здания (т. е. на пол) кондиционеры», — подчеркнула юрист.

* Что видим на деле?

На деле, многоэтажное жильё в Строителе (а у нас многоэтажки находятся главным образом в окружном центре) сегодня представляет не очень привлекательное зрелище, даже то, которое подверглось капитальному ремонту. Мы прошлись по городу и оценили «богатую фантазию» наших граждан. Принцип «кто во что горазд» в России живуч!

Наверное, в Белгородской области, где разгул индивидуального жилищного строительства получил наибольший размах, проблема стихийных перепланировок и пристроек не так бросается в глаза. И всё же, это тот деструктивный для любого города момент, очевидно, не может не волновать.

Новостройки, которые в архитектурном плане более совершенны, не требуют особого вмешательства с точки зрения жильцов, а вот старые «хрущёвки», которыми застроена половина города, — вот уж где жильцы порезвились в поисках комфорта!

Тут тебе и просто расширенные до гигантских размеров балконы, на которых устроены кухни; тут и прорубленные выходы через окно в сделанную пристройку; кто‑то вдвое расширил балкончик, который предназначался изначально для сушки белья, застеклив его наглухо рамами. А в небольшой трёхэтажке по ул. Центральной, 14, жильцы всех трёх этажей сговорились, соорудив на боковой стороне настоящие лоджии, на которых футбол гонять можно…

В доме напротив, под номером 12, по ул. Центральной, жильцы на 3-м этаже отстроили такой широкий навесной балкон, что мы не рискнули бы даже пройти под ним – уж слишком опасно тот нависает над землёй…

Таких «неудачных» примеров в Строителе можно насобирать практически на каждой улице, в каждом доме. И что больше всего печалит: строили такие «объекты», мягко говоря, не профессиональные строители, а шабашники или сами жильцы, и наверняка не все эти пристройки имеют соответствующее разрешение.

Вот точка зрения на проблему знакомого архитектора:

«По сфере своей деятельности я повидал море квартир, и в самом разном состоянии. Ну, и с самыми разными планировками в том числе. Были случаи, когда волосы дыбом вставали от того, что люди творят на своих квадратах. В силу тотальной безграмотности населения, которая с каждым годом явно прогрессирует, а также по причине исконно русского „я у мамы инженер, я знаю всё сам“, т. е. нежелания сначала подумать, а уже потом сделать (читай — сначала спросить, потом воплощать задумку в жизнь), сносятся несущие стены, производятся невменяемые расширения, с пропиливанием стен на балкон и уширением балконного проёма, заведением отопления на балкон… Продолжать можно долго. К чему это я? Очень жаль, что всё остаётся как есть, и охаивать «архитекторов всея Руси и её окрестностей», стало быть, не буду. Будет всё, как всегда в России: пока не начнут массово падать перелепленные балконы, никто нигде не почешется. Увы, это классика!»

* Что меняется с марта?

В марте 2022 года вступают в силу новые правила пользования жилыми помещениями, а прежние полностью утратят силу. Ничего такого, что кардинально изменило бы подход к эксплуатации квартир, там нет. Но один пункт несколько настораживает: ответственность за незаконное остекление балконов и лоджий. Вроде бы владельцев жилья ждут штрафы, а ранее установленное остекление придётся демонтировать.

Для общего понимания чуть углубимся в тему. В России есть жилищный кодекс, а дополнительно к нему — правила пользования жилыми помещениями. Там отдельные разделы для социального найма, собственников, договора найма. Правила как бы дополняют и разъясняют нормы жилищного кодекса.

Текущая редакция правил действует с 2006 года. Её привели в соответствие с другой нормативкой. Получился новый документ, который заработает с марта 2022 года.

В общем‑то, кардинально там ничего не изменилось. Теперь у правил другие разделы, но общий смысл остался прежним: хорошее делать можно, плохое — нельзя. Пользуйтесь жильём так, чтобы не мешать другим, не переделывайте конструктивные элементы, чтобы дом не рухнул, следите за ремонтом и вовремя оплачивайте коммунальные услуги.

Единственное изменение — это перегруппировка разделов. Теперь правила касаются не только собственников-физлиц, но и компаний.

Почему же обращает на себя тема с балконами?

Конкретного пункта про остекление в правилах не было и нет. То есть в новой редакции ничего не написано о том, что вот раньше‑то было можно остеклять как угодно, а с 1 марта — запрещено под угрозой штрафа.

Остекления касается условие о запрете переустройства и перепланировки. Без разрешения и согласований проводить их нельзя. Так было с 2006 года и будет с 2022-го. Минстрой официально подтвердил, что никаких новых правил никто не устанавливал. 

Отдельные правила по поводу остекления могут устанавливать регионы. Но это всё равно касается особых случаев: культурного наследия (это к нам совсем не относится, ибо город у нас молодой), программ по единообразию фасадов, особенностей конкретного проекта.

Так можно или нет остеклять балконы и лоджии в 2022 году, спросите вы? Да, можно. Если это не переустройство, не перепланировка и не изменение внешнего вида против местных правил благоустройства, никаких дополнительных ограничений нет. Обычные пластиковые окна на балконе многоквартирного дома ничего не нарушают и дополнительных разрешений не требуют.

Нужно ли демонтировать установленное ранее остекление? Нет, не нужно. Если оно изначально было установлено без нарушений, никому не мешает и не вредит конструкциям — пусть себе стоит. В новых правилах нет ни слова о том, что жильцам придётся демонтировать остекление, например, 20-летней давности.

Демонтаж понадобится только в том случае, если остекление выполнено с нарушениями: например, дом относится к культурному наследию и изменять конструкцию фасада нельзя. Или жильцы не просто установили остекление, а присоединили балкон к кухне, увеличили размер плиты, построили козырёк над соседским балконом и установили опоры перед чужими окнами.

То есть конструкция мешает другим жильцам и угрожает безопасности. (Кстати, лепить в произвольном порядке кондиционеры и сплит-системы на фасады домов тоже не дозволяется. Но до этих «мелочей» наша архитектура почему‑то не доходит… И мы имеем то, что имеем.)

Но это не нововведение. Такие самовольные перепланировки и переустройства всегда были запрещены — для них нужно получать разрешение. Если его нет, то несколько лет назад можно было получить штраф и даже лишиться квартиры. Правда, в Яковлевском округе таких прецедентов, по нашим данным, не было. 

Даже если перепланировка проведена без согласования много лет назад или уже начался ремонт, её можно узаконить. Если перепланировка незаконная и это обнаружится при проверке или после жалоб, жильё заставят привести в прежнее состояние и выпишут штраф. И неважно, балкон это или присоединение кухни к комнате.

Ну, и собственно о санкциях. Штрафа именно за остекление нет, и он не вводится. Есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ. Для граждан это от 2 тыс. до 2500 рублей, для юрлиц и ИП — от 40 тыс. до 50 тыс. рубликов.

Отдельная статья существует за нарушение правил содержания и ремонта жилья. В случае нарушения придётся не только заплатить штраф, но и устранить незаконное переустройство — то есть привести квартиру и фасад в то состояние, что значится по проекту. Или согласовать переделки. Для всего этого будет предписание надзорных органов. Данные санкции не новые, и в марте 2022 года они не меняются.