Цены «диктует» рынок. Эксперты по оценке имущества отметили профессиональный праздник

В новейшей истории нашей страны профессия оценщика появилась совсем недавно. В Советском Союзе стоимость любого объекта собственности устанавливало государство. Потребность в специалистах этого профиля возникла вместе с развитием рыночной экономики. В развитых странах уже к середине XX века на основе классической экономики сформировались методики и принципы оценки. Нашей стране приходится догонять.

Об особенностях этой профессии мы поговорим с начальником Яковлевского отделения ГУП «Белоблтехинвентаризация» Мариной Хребтовой.

— Марина Анатольевна, кто такой оценщик?

— Оценщик — специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчёт об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Лично я занимаюсь оценкой недвижимости. Для этого прошла в Белгородском университете потребительской кооперации специальное обучение и получила диплом. Сегодняшняя экономическая ситуация в стране не из лучших.

Услуги эксперта-оценщика могут потребоваться в совершенно разных ситуациях: когда компания желает развивать свою деятельность и нуждается в просчёте своих действий для получения кредитов в банке, или же когда произошло банкротство, и возникла необходимость в оценке имущества, активов, недвижимости и т. д.

— Как определить стоимость объекта?

— В народе говорят, хочешь продать сухое красное вино – продавай его с сыром, потому что сыр улучшает вкус напитка. Если хочешь купить вино, покупай его с чёрствым хлебом, потому что хлеб ухудшает его вкус. Стоимость представляет собой денежное выражение объекта. Для этого я осуществляю систематизированный сбор и экспертный анализ данных для определения стоимости имущества и его оценки на основе законодательства. Она зависит от многих факторов. Просчитываю не только затраты на создание или приобретение объекта, но и рыночные факторы. Особое внимание уделяю времени и риску. Ведь благодаря рыночной оценке удаётся узнать наиболее вероятную цену объекта при осуществлении сделки между покупателем и продавцом.

Определение стоимости производится только на определённый момент — через какое‑то время в случае необходимости производится переоценка. К примеру, вы построили здание. Его балансовая стоимость равна 1 млн рублей. Проходят годы, здание устаревает, и его стоимость равна уже 800 тыс. рублей. Но вот вы решили сделать капитальный ремонт и после его проведения оно стоит уже 1 млн 200 тыс. рублей. Но когда вы решите его продать, то вступают законы рынка.

На рынке – три таких здания, с одинаковой конструкцией, одинаковым наименованием, одинаковым разрешённым видом использования. И несмотря на то что на балансе здание числится по стоимости 1 млн 200 тыс., больше чем за 800 тыс. рублей вы его продать не сможете. Цену «диктует» рынок.

— Кому нужна оценка объекта?

— Прежде всего она необходима собственнику. Для реализации своих прав нужно решить вопрос о стоимости имущества. По Федеральному закону «Об оценочной деятельности РФ» оценка объектов, полностью или частично находящихся в государственной собственности, является обязательной при приватизации, передаче в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы, при получении наследства. Очень часто оценка нужна при разделе имущества. Потому что один из разводящихся супругов уверяет, что дом сделан из золота, а другой — что из глины.

Одному нужно, чтобы дом стоил дороже, а другому – дешевле. Тогда настаиваю на том, чтобы они вскрыли стены и показали, из каких материалов выполнено строительство. Ведь все строят по‑разному. Раньше толщину капитальной стены определяли по входной двери, сейчас это сделать невозможно.

Оценка бывает нужна при определении стоимости, кредитоспособности, налогообложении, реструктуризации предприятий, страховании, повышении эффективности работы предприятия, в ходе инвестиционного процесса. Большое число компаний занимается оценкой бизнеса. Под этим подразумевают определение стоимости пассивов и активов фирмы: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов.

Также производят оценку минеральных ресурсов, земель, лесных ресурсов и объектов интеллектуальной собственности. К примеру, продаётся предприятие. Предприятие – это земля, здание, станки, оборудование и рабочие. Вы захотели его приобрести. Но неизвестно, кто или что будет стоить на этом предприятии дороже – технологии, оборудование или профессионалы, занимающиеся этим производством, которые там трудятся и управляют. Поэтому интеллектуальную оценку тоже нужно брать во внимание.

— Какие методы оценки существуют?

— Существуют разные методы оценки: доходный, затратный, сравнительный. При помощи первого чаще всего оценивают бизнес. Рыночная стоимость предприятия прямо пропорциональна его чистому доходу. Затратный метод необходим при строительстве и страховании. Кроме того, его используют для оценки объектов специального назначения. При сравнительном подходе сопоставляют похожие, конкурирующие объекты. Кроме рыночной существует кадастровая, инвестиционная, страховая оценки.

Как правило, кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. В основном осуществляют кадастровую оценку земли. Также её проводят в отношении недвижимости. К примеру, продаётся участок земли в селе Сабынино, 50 соток. Кадастровая стоимость составляет 264 рубля. С одной стороны – это 50 соток. С другой – это Сабынино, один из самых отдалённых населённых пунктов горокруга. Но приезжает человек, и говорит, что ему здесь хорошо, легко дышится, мало людей, хорошая природа.

Такой участок можно купить и за 150 тыс. А есть участки, которые и за 500 тыс. не купить. Удалённость от города, инфраструктуры влияет на стоимость. Всё зависит от спроса и предложений, на кадастровую стоимость это никак не влияет.

— Качества необходимые специалисту по оценке?

— Основными и самыми необходимыми качествами специалиста по оценке можно назвать способность мыслить аналитически, честность и умение разбираться в экономике и законах торговли. Из необходимых при такой работе личных качеств можно выделить работоспособность и ответственность. Любому оценщику необходимы знания финансовых и юридических тонкостей.

Необходимо экономическое образование, и если человек занимается оценкой недвижимости, то базовым должно быть строительное образование. Но самое главное – это непредвзятость. Нельзя быть всем хорошим. Никакого субъективизма. Принципиальность в этом деле очень важна.